Hướng dẫn cách mua được nhà khi có sẵn trong tay 300 triệu đồng

Với 300 triệu đồng trong tay, bạn không thể mong chờ sở hữu được một ngôi nhà to giữa trung tâm thành phố, nhưng với một ngôi nhà vừa phải thì hoàn toàn có khả năng. Trong bài viết dưới đây, Rever sẽ phân tích và hướng dẫn bạn cách mua được nhà với khoản tiền "khiêm tốn" và mức thu nhập trung bình.

Trước khi đi vào phân tích, Rever giả sử bạn rơi vào trường hợp sau đây: Tổng thu nhập hàng tháng của vợ chồng bạn là khoảng 20 triệu đồng. Gia đình bạn có một con trai đang học mẫu giáo, sau khi trừ chi phí chi tiêu của cả gia đình thì tiết kiệm được trên dưới 10 triệu đồng mỗi tháng. Hiện vợ chồng bạn đang ở chung nhà với ông bà ngoại nên muốn mua nhà ở riêng. Tuy nhiên, hiện tại cả hai vợ chồng bạn mới tích góp được 300 triệu đồng. Với số tiền trên, vợ chồng bạn chắc chắn đang băn khoăn không biết làm cách nào để mua được nhà, nếu mua thì có nên vay ngân hàng để mua nhà không?

Để giải quyết vấn đề nan giải của vợ chồng bạn, Rever sẽ phân tích và đưa ra giải pháp tối ưu nhất cho bạn:

Với 300 triệu đồng trong tay, vợ chồng bạn không thể tham nhà to, theo qui định của từng ngân hàng, bạn được vay tối đa 70% giá trị căn hộ trong thời hạn trả góp tối đa 25 năm. Như vậy, bạn nên tìm mua căn nhà có mức giá dưới 1 tỷ đồng, có thể chọn mua nhà chung cư giá rẻ hoặc nhà mặt đất ở khu vực ngoại thành. Về khoản trả hàng tháng, bạn cần tính toán số tiền sao cho không vượt quá 50% thu nhập hay không vượt quá khoản tiết kiệm 10 triệu đồng/tháng hiện tại.

Với 300 triệu đồng trong tay cùng mức thu nhập ổn định, bạn hoàn toàn có thể mua được nhà ở thành phố

Chẳng hạn, bạn dự định mua căn nhà 1 tỷ đồng và sẽ vay 70% giá trị căn nhà là 700 triệu đồng. Với khoản trả 10 triệu đồng/tháng cả gốc và lãi, bạn phải vay trong thời hạn khoảng 10 năm mới thanh toán hết khoản nợ này.

Thế nên tốt nhất, bạn chỉ nên vay tối đa 50% giá trị căn nhà để giảm thiểu áp lực trả nợ, bởi trong trường hợp rơi vào cảnh ốm đau, gặp chuyện rủi ro, thu nhập không ổn định hoặc lãi suất vay tăng thêm… thì việc trả nợ ngân hàng dài hạn (10 năm) sẽ rất khó khăn, thậm chí rơi vào bế tắc, phải vay nợ mới để trả nợ cũ.

Nếu cân nhắc chưa đủ khả năng tài chính, thay vì dồn tiền và vay mua nhà bạn có thể dùng số tiền đang có để đầu tư kinh doanh, tích lũy thêm. Nhưng, nếu bạn vẫn quyết định mua nhà để “an cư lạc nghiệp” thì dưới đây là một số kinh nghiệm để quá trình vay của bạn được "xuôi chèo mát mái".

Thông thường, khi mới tiếp xúc khách hàng, các ngân hàng luôn quan tâm đến ba câu hỏi sau: Bạn có trả nợ được không? Bạn có trả nợ không? Nếu bạn không trả được nợ thì sao? Chúng tôi xin phân tích ba câu hỏi này như sau:

Khi vay vốn ngân hàng, bạn sẽ được yêu cầu trả lời một số vấn đề

“Bạn có trả nợ được không?”: Đây là vấn đề ngân hàng quan tâm nhất, họ sẽ tính toán theo công thức “Tỷ số thanh toán tiền mặt = Thu nhập/Thanh toán khoản vay > 1,5”. Như vậy, nếu bạn phải thanh toán 10 triệu đồng/tháng tiền vay ngân hàng thì thu nhập ít nhất phải trên 15 triệu đồng/tháng. Nếu bạn đảm bảo con số trên, nên cho ngân hàng biết.

“Bạn có trả nợ không?”: Điểm tín dụng của bạn sẽ ảnh hưởng lớn tới câu hỏi này, nếu trước kia bạn từng vay nợ và thanh toán tốt sẽ là tín hiệu tốt cho khoản vay mua nhà sắp tới. Bên cạnh đó, công thức “Tỷ lệ nợ trên tài sản ròng = Tổng khoản vay ngân hàng/ Số tiền bạn có” cũng rất quan trọng. Nếu tỷ lệ này nhỏ hơn ba lần sẽ thuyết phục ngân hàng hơn. Vì thế nếu vốn bạn có 300 triệu đồng, bạn không nên vay nợ quá 900 triệu.

“Nếu bạn không trả được nợ thì sao?”: Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng muốn biết bạn có tài sản hữu hình (nhà, tiền mặt, sổ tiết kiệm...) nào có thể thanh lý trả nợ hay không. Bạn có thể nhờ đến bố mẹ hai bên hỗ trợ bảo lãnh bằng chính ngôi nhà họ đang ở.

Xem chi tiết Những điều Ngân hàng muốn biết về bạn khi làm hồ sơ vay vốn.

Khi tham khảo một hợp đồng vay tiền với ngân hàng thường rất dài với nhiều điều khoản rối rắm, bạn chỉ cần chú ý một vài điểm quan trọng như: lãi suất ưu đãi, phương thức thanh toán, vay trong bao lâu, phí phạt trả nợ trước hạn, phí phạt nợ quá hạn, cách tính lãi suất trong tương lai xem có hợp lý hay không.

Một số ngân hàng chào mời khách hàng vay tiền mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ 6%/năm hoặc thấp hơn nữa cùng nhiều phần quà tặng giá trị hay những hỗ trợ dịch vụ… Tuy nhiên, đó chỉ là mức lãi suất áp dụng trong thời gian ưu đãi (6 – 12 tháng) chứ không cố định trong toàn kỳ vay. Còn những năm tiếp theo, mức lãi suất sẽ quay trở về ban đầu như giá thị trường là khoảng 12-15%/năm hoặc theo lãi suất thả nổi theo thị trường. Vì vậy, bạn nên yêu cầu người tư vấn thể hiện cách tính lãi suất rõ ràng trong tương lai để nắm rõ.

Ngoài ra, cần lưu ý chọn phương thức thanh toán, hiện có hai hình thức là dư nợ giảm dần (tiền trả hàng tháng sẽ giảm dần, lãi suất thả nổi theo thị trường) và dư nợ ban đầu (tiền trả hàng tháng bằng nhau, lãi suất cố định suốt kỳ vay). Cả hai cách thanh toán này đều có ưu và nhược điểm. Tham khảo ngay: Những lưu ý khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng (Dành cho khách hàng cá nhân).

Thực tế, đã có những khách hàng vay tiền thanh toán dư nợ giảm dần, lãi suất ban đầu khá thấp chỉ 10-12%/năm nhưng sau đó lãi có thể tăng gấp đôi lên đến 20-25% khiến tiền lãi trả ngân hàng tăng gấp đôi, gấp rưỡi. Nhưng cũng có khách hàng thanh toán dư nợ ban đầu, lãi suất cao bằng cách thanh toán dư nợ giảm dần ở cùng thời điểm khiến tổng tiền lãi phải trả cao ở mức khó chấp nhận, cao hơn cả khoản tiền vay. Vì vậy, bạn nên yêu cầu ngân hàng cho xem bảng thanh toán trong 10 năm theo hai cách để lựa chọn, đánh giá sơ bộ mức lãi suất mình phải trả.

Về các khoản phí phạt, bạn cần lưu ý, thông thường các ngân hàng sẽ thu phí phạt từ 1-3% trên số nợ còn lại khi khách hàng trả trước hạn. Đối với các khoản nợ quá hạn thường sẽ bị áp dụng mức lãi suất từ 1-1,5 lần so với lãi suất trong hạn. Vì thế trước khi ký hợp đồng vay nợ ngân hàng, bạn nên cân nhắc kỹ thời hạn vay và hỏi người tư vấn về các khoản phí này.

Sau khi đã nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng. Bạn cần chuẩn bị đầy đủ các thủ tục cần thiết giúp bạn sớm hoàn thành hợp đồng và được giải ngân đúng hẹn. Một bộ hồ sơ pháp lý thường bao gồm: 1. Sổ hộ khẩu/KT3/ Giấy tạm trú của người vay và bên bảo lãnh (nếu có); 2. CMND của hai vợ chồng và bên bảo lãnh (nếu có); 3. Giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân); 4. Hồ sơ tài chính.

Khách hàng vay mua nhà đều phải chứng minh khả năng tài chính, tức là năng lực trả nợ trước ngân hàng. Hồ sơ tài chính chứng minh nguồn thu nhập đáp ứng được khả năng thanh toán hàng tháng. Hiện ngân hàng luôn ưu tiên cho những khách hàng đang làm việc tại công ty trả lương qua tài khoản ngân hàng, và nhất là công ty thuộc top 500 doanh nghiệp.

Hồ sơ tài chính gồm: Các giấy tờ chứng minh thu nhập: Bảng lương/ Giấy xác nhận lương/ Sao kê tài khoản ngân hàng; Hợp đồng lao động; Các hợp đồng bảo hiểm (nếu có); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy tờ nhà; Giấy thỏa thuận hoặc hợp đồng mua bán nhà do 2 bên lập (nếu có).

Ảnh minh họa. Xem thêm: Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng mua nhà đầy đủ nhất

Lưu ý: Nếu thu nhập thấp bạn nên kéo dài thời hạn vay, sẽ giúp bạn giảm số tiền gốc hàng tháng mà bạn phải trả cho ngân hàng. Bạn cũng cần cảnh giác với những dự án giá rẻ bởi không ít chung cư rao bán giá rẻ nhưng cho đến nay vẫn còn đang nằm trên giấy hoặc chưa xong giải phóng mặt bằng, đồng nghĩa với nhiều rủi ro cho khách hàng. Tiền vay mua nhà là giá trị lớn, nếu không cân nhắc thận trọng khả năng tài chính của mình và dự báo được lãi suất vay những năm tiếp theo, bạn có thể sẽ gặp nhiều rủi ro. Vì vậy, bạn cần xem xét rõ ràng trong thời hạn vay bao lâu mình trả được nợ, 10 năm đã là kỳ hạn thích hợp chưa?

Để kết thúc cho bài viết này, Rever gửi đến bạn Bảng Tính Lãi Suất Ngân Hàng Mua Nhà Hàng Tháng qua đường dẫn tải về Miễn phí dưới đây:

Thông tin liên quan:

• 9 lưu ý không thể bỏ qua khi vay tiền mua nhà
• Những điều ngân hàng muốn biết về bạn khi làm hồ sơ vay vốn
• Những lưu ý khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng
• Kinh nghiệm mua nhà trong 8 bước

Ngọc Hải (TH)