7 câu hỏi giúp bạn nắm rõ quy định khi mua bán nhà

Giấy tờ mua bán nhà có giá trị pháp lý khi nào? Ai phải chịu trách nhiệm sang tên sổ đỏ khi mua bán nhà? Trả lời ngay 7 câu hỏi này, bạn sẽ biết được mình có rành về những quy định mua bán nhà hay không.

Câu hỏi số 1: Giấy tờ mua bán nhà có phải công chứng mới có giá trị pháp lý?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Câu hỏi 2: Sổ đỏ bản công chứng có giá trị khi giao dịch bán nhà không?

Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực.

Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

• Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
  
  
• Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán.
  
  
• Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,… (nếu có).
  
  
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị.

Hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực

Câu hỏi 3: Ai phải chịu trách nhiệm sang tên sổ đỏ khi mua bán?

Khoản 2 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

* Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

* Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Câu hỏi 4: Chưa hoàn tất thủ tục sang tên có được cấp sổ đỏ cho chủ mới?

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 3/3, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.

Câu hỏi 5: Cho thuê nhà trong bao lâu thì phải công chứng hợp đồng?

Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Câu hỏi 6: Mua bán nhà bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?

Nhà đất mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 1/7/2014 sẽ được cấp sổ đỏ

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 3/3, nhà đất mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 1/7/2014 cũng được cấp ‘sổ đỏ’. Cụ thể:

* Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

* Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 1/1/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 1/7/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Xem chi tiết: Hướng dẫn làm sổ đỏ cho nhà đất mua bán viết tay.

Câu hỏi 7: Người bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

• Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
  
  
• Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

Xem thêm: Khi bán nhà, cần đóng những loại thuế và phí nào?

Trên đây, Rever đã cung cấp một số thông tin về quy định pháp luật trong việc mua bán nhà. Ngoài ra, nhằm giúp bạn trong quá trình giao dịch nhà đất, Rever gửi đến bạn tài liệu dưới đây:

Có thể bạn quan tâm:

Ngọc Hải (TH)