Luật Nhà ở mới được sửa đổi thông qua có gì đáng chú ý?

Sáng 27/11, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội chính thức thông qua. Cơ bản Luật vẫn kế thừa hầu hết nội dung của Luật Nhà ở 2014, song cũng có nhiều điểm mới nổi bật.

Siết chặt pháp lý về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư mini

Điều 57 của Luật Nhà ở (sửa đổi) đề cập đến quy định rằng cá nhân muốn xây dựng chung cư mini (tức là nhà ở từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng với quy mô từ 20 căn hộ trở lên) với mục đích bán hoặc cho thuê, cần tuân thủ các điều kiện để trở thành chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở.

Các căn hộ phải đáp ứng các điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai (sổ hồng) và có thể được bán, cho thuê, hoặc thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở và các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Bổ sung vào đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini để cho thuê còn phải đáp ứng các yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành và khu nhà phải tuân thủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

 

Do đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đề ra cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu độc lập từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép giao dịch mua bán, cho thuê theo quy định của luật.

Đồng thời, việc quy định chi tiết hơn về các điều kiện, tiêu chuẩn xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, hạ tầng giao thông, và quản lý vận hành đối với chung cư mini là cơ sở để các văn bản hướng dẫn chi tiết dưới đây có thể được phát triển, nhằm quản lý một cách nghiêm túc và hiệu quả hơn đối với loại hình chung cư mini. Điều này giúp đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và tiện ích vận hành cho cư dân sống trong chung cư mini.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Luật Nhà ở (sửa đổi) không xác định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng dựa trên quy định hiện tại của Luật Nhà ở. Khi nhà chung cư đạt tới thời điểm kết thúc thời hạn sử dụng và có nguy cơ sập đổ, việc phá dỡ có thể là cần thiết. Tuy nhiên, trong trường hợp này, giá trị của ngôi nhà có thể giảm xuống, trong khi giá trị quyền sử dụng đất vẫn được ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai, và người dân vẫn được bảo đảm quyền lợi, đảm bảo tính thống nhất với Luật Đất đai.

Việc không đặt ra thời hạn sở hữu cho nhà chung cư có tính hợp lý vì quyền sở hữu cần được bảo vệ vĩnh viễn, trừ khi có sự chuyển giao hoặc chấm dứt theo các trường hợp được quy định bởi luật về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu.

Tuy nhiên, nếu quy định thời hạn sở hữu cho nhà chung cư được áp đặt, điều này có thể không phù hợp với Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 về vấn đề sở hữu tài sản.

Thêm vào đó, quy định về thời hạn sở hữu có thể tạo ra tâm lý lo lắng cho người mua chung cư, đặc biệt là khi họ đầu tư một số tiền lớn vào một tài sản có thời hạn sở hữu hạn chế. Điều này có thể ảnh hưởng đến tâm lý và tin tưởng của người mua, có thể gây tiêu cực cho thị trường bất động sản và tác động đến chính sách phát triển nhà chung cư của Chính phủ.

Mở rộng hình thức phát triển nhà ở xã hội 

Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm một số trường hợp phát triển nhà ở xã hội mới so với Luật Nhà ở 2014 như sau:

Một là, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Hai là, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Như vậy, Luật mới đã bổ sung Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định rõ hình thức mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển nhà ở, qua đó huy động được thêm nguồn lực quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở.

 

Đây là một trong những điểm nhấn nổi bật của Luật Nhà ở 2023. Với những bổ sung quan trọng về hình thức phát triển nhà ở xã hội này, thời gian tới thị trường nhà ở xã hội, các dự án phát triển nhà ở xã hội sẽ có những chuyển biến mạnh mẽ.

Về ưu đãi đối với phát triển nhà ở xã hội, Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chi tiết, luật hóa bổ sung thêm một số ưu đãi so với Luật cũ.

Một là, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy, so với vấn đề quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư thì Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, với các phần đầu tư khác của dự án thì không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là quy định quan trọng làm rõ được vấn đề khống chế lợi nhuận chỉ trong phạm vi nhà ở xã hội, không khống chế cho toàn bộ dự án để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia vào các dự án phát triển nhà ở xã hội.

Hai là, chủ đầu tư “được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai”. Việc luật hóa quy định này sẽ tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp có động lực lớn tham gia đầu tư phát triển các dự án phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Những quy định được luật hóa nêu trên của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho thấy quyết tâm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới của nước ta, tạo ra hành lang pháp lý làm cơ sở cho các doanh nghiệp có thể nhìn thấy lợi ích khi họ tham gia vào thị trường nhà ở xã hội.

Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp

Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng phạm vi của mình bằng cách thêm vào một số đối tượng nhà ở, chẳng hạn như nhà ở dành cho công nhân lưu trú trong khu công nghiệp, nhà ở phục vụ lực lượng vũ trang nhân dân, và những ngôi nhà nằm trong tài sản công…

Sự bổ sung này, đặc biệt là việc quan tâm đến nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, là một minh chứng cho sự tập trung cao hơn của Luật mới đối với nhu cầu cấp thiết về lưu trú của công nhân trong các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay.

Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025

Một điểm đặc biệt của Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc thiết lập thời điểm có hiệu lực không giống như thông thường, không phải là vào năm 2024 mà sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Quyết định này được đưa ra để đồng bộ với thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi), đang dự kiến được thông qua tại kỳ họp Quốc hội hiện tại.

Điều này phản ánh mối liên quan sâu sắc giữa Luật Nhà ở và các quy định của Luật Đất đai, cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản. Điều chỉnh thời điểm có hiệu lực của cả hai luật này đồng thời nhằm mục đích áp dụng các quy định có liên kết và tương thích, đảm bảo sự hòa hợp trong thực tế vận hành của chúng. Điều này càng trở nên quan trọng khi mà nhiều chính sách của Luật mới sẽ có sự chồng lấn và tiếp nối với các quy định cũ. Do đó, việc chú ý đến quy định chuyển tiếp tại Điều 198 là điều cần thiết.

 

Ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi) với sự phối hợp với Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai được hy vọng sẽ tạo ra những động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy phát triển và đáp ứng nhu cầu về nhà ở của cộng đồng, đặc biệt là tại các đô thị lớn trong thời gian tới.

Nguồn: Reatimes