Hết cửa cho phân lô bán nền, dòng tiền BĐS chảy về phân khúc chung cư, nhà phố, thổ cư

Nhận định chuyên gia về phân lô bán nền

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho biết, phân lô bán nền để lại rất nhiều hậu quả, tạo ra loại bất động sản “3 không”, đó là không hạ tầng, không hình thành dân cư và không khai thác cho thuê được. Điều này dẫn đến vấn đề động vốn của nhà đầu tư khi thị trường có biến động. Trong luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi mới được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 đã siết chặt các quy định phân lô, tách thửa. Theo đó, luật quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. 

Không khó để tìm ra những lô đất được phân lô từ quỹ đất lớn.

“Trong trường hợp đô thị hóa, từ nông thôn lên thành thị, mỗi năm, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh sẽ quy định rõ cần sử dụng bao nhiêu đất và tương ứng mất độ dân cư là bao nhiêu. Trong trường hợp này, người mua đất được phân lô bán nền sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, nếu khu đất này vướng vào quy hoạch”, ông Trung nói.

Vì thế, một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này tại các thành phố sẽ bị “hết cửa”, nguồn cung sẽ bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

Theo ông Trung, phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021. Đây là giai đoạn trước khi thị trường bị gãy, tại thời điểm này giá đất phân lô bán nền đã được đẩy lên rất cao nhưng tính thanh khoản gần như không có.

“Tôi cho rằng, loại hình này chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ, nhà đầu tư mua đất bỏ đó chờ tăng giá trong tương lai, bản chất là đầu cơ chứ không có yếu tố dòng tiền”, ông Trung nhấn mạnh.

Xu hướng đầu tư năm 2024

Phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021, trước khi thị trường bị gãy thì giá đất phân lô bán nền đã được đẩy lên rất cao nhưng tính thanh khoản gần như không có, nên loại hình này chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ, nhà đầu tư mua đất bỏ đó chờ tăng giá trong tương lai, bản chất là đầu cơ chứ không có yếu tố dòng tiền.

Khi thị trường biến động, người ta sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ cho nhu cầu thật. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh là phân khúc căn hộ chung cư, các loại nhà phố, thổ cư…đáp ứng nhu cầu ở thật cho người dân. Tuy nhiên, với tài chính trong khoảng 2-3 tỷ nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư cũng đã đưa ra chính sách kích cầu rất tốt giúp người mua nhà như các chính sách về chiết khấu, giảm số tiền mỗi đợt đóng, ưu đãi về lãi suất và tăng thời gian thanh toán giúp khách hàng giảm áp lực tài chính và có thể tiếp cận được những sản phẩm bất động sản tốt hơn.

 

Cuối cùng mua BĐS cũng chỉ hướng đến 2 mục đích mua để ở và mua để đầu tư. Nếu mua đầu tư, nhà đầu tư cần quan tâm đến hai thứ, một là liên quan đến giá vốn, tức là giá vốn mình bỏ ra 1 đồng thì trong tương lai có lãi không? Thứ hai là liên quan đến dòng tiền, mình mua BĐS đó mình có khai thác được dòng tiền hay không?

Tác động của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật nhà ở mới

Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới với nhiều thay đổi tích cực không chỉ là bước tiến vững chắc trong việc tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và lành mạnh, mà còn là bản chất của sự bảo vệ và thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất chính là sự minh bạch hóa thị trường và thông tin. Qua việc yêu cầu chủ đầu tư công bố thông tin rõ ràng trước khi đưa sản phẩm vào kinh doanh, luật mới đã tạo ra một cơ chế đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho cả người mua lẫn chủ đầu tư. Thay đổi này không chỉ giúp người mua có được thông tin đầy đủ và chính xác trước khi quyết định mua nhà, mà còn giúp tăng cường niềm tin và sự ổn định trong thị trường.

  

Ngoài ra, việc cụ thể hóa các quy định về hợp đồng, quyền nghĩa vụ của chủ đầu tư và khách hàng cũng đem lại lợi ích đáng kể cho người mua. Qua luật mới, người mua nhà không chỉ được bảo vệ tốt hơn trước các vấn đề tranh chấp, mà còn có cơ hội tiếp cận với các hợp đồng rõ ràng và công bằng hơn, giúp họ đảm bảo quyền lợi và mong đợi của mình trong quá trình giao dịch.

Thêm vào đó, luật mới cũng đặt ra các tiêu chuẩn cao hơn đối với chủ đầu tư, yêu cầu họ phải có năng lực tài chính và triển khai dự án một cách đúng đắn. Điều này không chỉ giúp người mua nhà tránh được các rủi ro tiềm ẩn, mà còn tạo ra cơ hội cho các chủ đầu tư uy tín và dự án chất lượng phát triển bền vững trên thị trường.

Lời khuyên cho các nhà đầu tư

Chia sẻ từ luật sư Lê Thúy An, công ty luật TNHH Việt Thăng Long, thị trường BĐS ngày càng phát triển, khách hàng sẽ càng ngày càng sáng suốt hơn để lựa chọn sản phẩm đầu tư và sinh lời cho mình. Trước khi khách hàng quyết định đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào nên có sự tìm hiểu và nắm được thông tin nhất định về sản phẩm muốn đầu tư, những thông tin về dự án, chủ đầu tư và cả những thông tin liên quan đến thị trường xung quanh… Bởi vì việc minh bạch thông tin rất quan trọng, liên quan đến vấn đề sản phẩm đấy có đủ điều kiện hay không, liệu có rủi ro gì cho nhà đầu tư, cho khách hàng hay không?

Thứ hai là liên quan pháp lý, hồ sơ pháp lý dự án, chủ đầu tư và pháp lý mà nhà đầu tư sẽ ký với chủ đầu tư như hợp đồng hay những văn bản thỏa thuận, nhà đầu tư cũng nên có những sự tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng những quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà đầu tư được quy định như thế nào trước khi đặt bút ký sẽ bảo vệ và phần nào tránh được rủi ro. Bởi vì rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng khi họ đặt bút ký những hợp đồng giá trị rất lớn nhưng do hợp đồng có thể là quá dài, nhà đầu tư thường không xem kỹ.

Đến năm 2025, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực thì cũng sẽ tạo một khung pháp lý tốt để ràng buộc cả chủ đầu tư và thêm những điều kiện để bảo vệ cho nhà đầu tư, hi vọng rằng quyền lợi của các nhà đầu tư được đảm bảo.

Nguồn: Báo Pháp Luật