7 điểm nghẽn đang tồn tại của thị trường bất động sản TP.HCM

Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản thì hiện tại thị trường nhà ở đang có 7 điểm nghẽn mà theo dự báo có thể kéo dài sang năm 2019. Những điểm nghẽn đó là gì?

Theo HoREA, hiện thị trường bất động sản TP.HCM đang tồn tại 7 điểm nghẽn, cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh dự án của doanh nghiệp. Và chúng ta cần tìm cách khắc phục những điểm nghẽn này để thúc đẩy thị trường tăng trưởng nhanh chóng và bền vững hơn.

Điểm nghẽn số 1: Vấn đề chấp thuận các chủ trương đầu tư

Hiện tại, có rất nhiều dự án đang trong tình trạng chờ chính quyền xem xét và chấp thuận chủ trương đầu tư cho các phần đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản.

Và chỉ khi chủ trương đầu tư được chấp thuận thì doanh nghiệp mới xin được các loại giấy phép xây dựng, kinh doanh... Tuy nhiên, việc chậm trong việc giải quyết vấn đề này đã khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản sụt giảm và lượng giao dịch cũng chững lại.

Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến việc lưu chuyển dòng vốn của doanh nghiệp gặp khó khăn, khiến họ phải gánh chịu mức lãi vay cao, dễ rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản mà nó còn ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân.

Bởi nhu cầu nhà ở thì luôn tăng cao những nguồn cung lại chậm trễ khiến khách hàng có nhu cầu mua thực gặp nhiều trở ngại trong việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp túi tiền.

Việc chậm trễ trong việc xét duyệt hồ sơ xin đầu tư khiến nhiều dự án chỉ có thể thực hiện trên giấy

Điểm nghẽn số 2: Vấn đề giải phóng mặt bằng

Có thể nói việc giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề gây đau đầu cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bởi doanh nghiệp ngày càng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc đạt được thỏa thuận với tất cả những người sử dụng đất.

Điều này gây nên tình trạng dự án dở dang không hoàn thành được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân.

Vấn đề giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, bất cập một phần là do giá trị đất cùng với các căn hộ ngày càng gia tăng và thay đổi nhanh chóng cho nên số tiền đền bù không đủ để người dân có thể tìm một nơi an cư mới cho mình.

Thêm vào đó, nhiều doanh nghiệp thiếu sót trong việc thực hiện khu tái định cư cho người dân do đó càng làm sự bất mãn tăng cao và khó đạt được thỏa thuận như mong đợi.

Vấn đề giải phóng mặt bằng luôn gây nhiều tranh cãi và bất đồng trong dư luận do nhiều yếu tố chưa thực sự thỏa đáng

Điểm nghẽn số 3: Vấn đề tiền sử dụng đất

Từ trước đến nay, có thể nói tiền sử dụng đất luôn là một "ẩn số" và là "gánh nặng trong đó, cơ chế "xin-cho". Vấn đề này đang làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Điểm nghẽn số 4: Vấn để chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Trên thị trường bất động sản hiện nay có rất nhiều dự án đang nộp hồ sơ xin được chuyển nhượng nhưng vẫn trong tình trạng chờ. Điều này tạo nên một sự bất cập lớn đó là nhà đầu tư có năng lực thì không thể tiếp tục triển khai dự án do chưa được duyệt, còn chủ đầu tư cũ cần chuyển nhượng dự án để cắt giảm chi phí và các khoản phát sinh do gặp khó khăn trong vấn đề tài chính thì lại phải “còng lưng” trả lãi tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra, những dự án đang “đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho"nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng này còn gây cản trở cho sự phát triển của thị trường bất động sản, chiếm dụng và lãng phí quỹ đất chung trong khi phần đất đó đáng lẽ ra phải được sử dụng phục vụ cho nhu cầu cộng đồng.

Và bên cạnh đó, những khách mua đã “lỡ” đặt cọc hoặc đang có ý định mua cũng phải chờ “dài cổ” trong lúc dự án đang xin giấy phép chuyển nhượng nhưng trong thời buổi kinh tế thị trường, đồng tiền đang trượt giá dần thì việc chờ đợi như vậy sẽ khiến đôi bên bị thiệt hại rất lớn.

Nhiều dự án bị "trùm mền" dài hạn trong thời gian chờ chuyển nhượng 

Điểm nghẽn số 5: Vấn đề thiếu quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT)

kể từ ngày 01/01/2018 đến nay, đã có khoảng trống pháp lý do còn thiếu quy phạm pháp luật quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT.

Điểm nghẽn số 6: Vấn đề tín dụng

Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019).

Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản. 

Siết chặt tín dụng cho bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc xoay vòng vốn

Điểm nghẽn số 7: Vấn đề thủ tục hành chính

Trên thực tế, thủ tục hành chính mặc dù đã có nhiều thay đổi so với trước nhưng vẫn còn rất nhiều quy trình rườm rà gây cản trở, khó khăn cho việc xin giấy đầu tư, giấy phép xây dựng,... và một số cán bộ, công chức Nhà nước vẫn còn đùn đẩy công việc xem xét hồ sơ của doanh nghiệp do lo sợ phải chịu trách nhiệm trong vấn đề thẩm định, phê duyệt dự án.

Vấn đề này đã và đang tồn tại nhiều năm qua, gây khó khăn cho chủ đầu tư vì hồ sơ bị đẩy đi lòng vòng làm tốn kém chi phí, mất thời gian và cơ hội kinh doanh.

Trên đây là 7 điểm nghẽn mà theo dự báo là sẽ còn kéo dài sang năm 2019, hy vọng rằng trong năm sau, các vấn đề này sẽ được giải quyết triệt để hoặc có biện pháp cải thiện đúng đắn để hỗ trợ và giảm bớt khó khăn, gánh nặng cho nhà đầu tư cũng như khách mua đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn.

Sau khi xem qua những thông tin trên, nếu bạn cần hỗ trợ thì hãy liên hệ ngay với Rever qua số Hotline: 0901 777 667 để được tư vấn trực tiếp.

Hoặc tham khảo thông tin trong tài liệu dưới đây:

 Có thể bạn quan tâm:

•  Vốn 2 tỷ đồng, có nên mua căn hộ để đầu tư?
• Kịch bản nào cho bất động sản Việt Nam 2019?
• Căn hộ chung cư tăng giá 20% giai đoạn 2019 - 2021 nhờ nhu cầu ở thực?
• Đất nền - Kênh đầu tư an toàn khi thị trường biến động?
• Nhìn lại 10 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2018

  Xuân Anh (TH)